Вопрос в редакцию
Два месяца назад я купил квартиру на вторичном рынке. Сделка прошла успешно, мы подписали договор, и право собственности уже официально зарегистрировано на меня в Росреестре. Однако бывший владелец наотрез отказывается съезжать! Он мотивирует это тем, что ему пока некуда идти, срывается сделка по покупке встречного жилья, и просит подождать.
Как законно выселить бывшего собственника? Имею ли я право просто поменять замки и выставить его вещи за дверь? На эти и другие вопросы отвечает юрист.
Ответ юриста
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является безусловным и законным основанием для прекращения права пользования данным жилым помещением бывшим собственником и членами его семьи. Это фундаментальное правило закреплено в пункте 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С того момента, как в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) появилась запись о том, что вы являетесь новым владельцем, предыдущий хозяин утрачивает какие-либо права на нахождение на данной жилплощади, если иное прямо не прописано в вашем договоре купли-продажи.
Несмотря на наличие четких норм закона, фактическое освобождение квартиры иногда превращается в долгий и сложный процесс. Государство строго охраняет неприкосновенность жилища, поэтому любые действия по принудительному выдворению человека должны осуществляться исключительно в правовом поле.
Содержание
- Сроки освобождения квартиры по закону и договору
- Кого выселить будет крайне сложно: «вечные» жильцы
- Досудебный порядок урегулирования спора
- Можно ли сменить замки: риски самоуправства
- Подача иска о выселении в суд: процедура и нюансы
- Взыскание убытков и неосновательного обогащения
- Исполнительное производство: работа судебных приставов
Сроки освобождения квартиры по закону и договору
В законодательстве РФ не указан точный срок (в днях или неделях), в течение которого бывший собственник обязан передать ключи и съехать.
Согласно статье 314 ГК РФ, обязательство должно быть исполнено в «разумный срок». Однако на практике полагаться на абстрактные формулировки нельзя. Именно поэтому в грамотно составленном договоре купли-продажи недвижимости всегда прописывается конкретная дата или период (например, «в течение 14 календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности»), до истечения которого продавец обязан сняться с регистрационного учета и физически освободить помещение. Если этот срок вышел, а человек все еще живет в квартире, он находится там незаконно.
Кого выселить будет крайне сложно: «вечные» жильцы
Существует ряд категорий граждан, которых закон защищает особым образом, оставляя за ними право пожизненного или длительного проживания даже при смене собственника.
Во-первых, это лица, которые на момент приватизации данной квартиры имели равные права пользования ею с лицом, ее приватизировавшим, но добровольно отказались от участия в приватизации. Выселить их без их согласия практически невозможно даже через суд.
Во-вторых, это лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа (статья 33 Жилищного кодекса РФ), а также получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.
Также не следует забывать о рисках, если жилье досталось предыдущему собственнику по наследству. Если внезапно появятся обойденные наследники с правом пользования или претензиями на долю, ситуация многократно усложнится.
Как описывает профильный правовой источник, внезапные иски от третьих лиц или объявившихся родственников бывшего владельца могут не просто затянуть процесс выселения, но и поставить под серьезную угрозу саму сделку купли-продажи квартиры, вплоть до ее признания недействительной.
Досудебный порядок урегулирования спора
Прежде чем обращаться в инстанции, необходимо зафиксировать нежелание бывшего собственника освободить жилье.
Вам нужно направить ему официальное письменное требование (претензию) об освобождении жилого помещения и снятии с регистрационного учета. Документ отправляется заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу вашей (уже вашей) квартиры, где он фактически проживает. В требовании укажите разумный срок для добровольного выселения (например, 10–15 дней с момента получения письма).
Копия описи и почтовая квитанция станут вашими главными доказательствами в суде того, что вы пытались решить дело миром.
Можно ли сменить замки: риски самоуправства
Многие новые собственники задаются вопросом: раз квартира моя, почему я не могу просто вызвать слесаря, врезать новые замки и выставить вещи старого хозяина в подъезд? С юридической точки зрения, делать это категорически не рекомендуется. Такие действия могут быть квалифицированы по статье 330 Уголовного кодекса РФ как «Самоуправство», а в некоторых случаях — как незаконное проникновение в жилище (ведь старый собственник там еще прописан и считает его своим жильем).
Более того, выселяемый может заявить в полицию о том, что при вашем «самостоятельном» выселении у него пропали ценные вещи, крупная сумма денег или фамильные драгоценности. В таком случае вы рискуете стать фигурантом уголовного дела о краже. Выселение граждан против их воли в России может осуществляться только по решению суда и силами службы судебных приставов.
Подача иска о выселении в суд: процедура и нюансы
Если досудебное требование проигнорировано, необходимо подавать иск в районный (городской) суд по месту нахождения квартиры.
В исковом заявлении вы формулируете требования:
- Признать ответчика утратившим право пользования жилым помещением.
- Выселить ответчика из жилого помещения.
- Снять ответчика с регистрационного учета.
К иску необходимо приложить:
- копию договора купли-продажи;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности;
- выписку из домовой книги (справку о составе семьи), где указано, что ответчик все еще зарегистрирован там;
- документы, подтверждающие направление досудебной претензии;
- квитанцию об оплате государственной пошлины (по искам неимущественного характера она составляет 300 рублей для физлиц).
Судебный процесс может занять от 2 до 4 месяцев (с учетом времени на вступление решения суда в законную силу). В некоторых случаях суд, ссылаясь на тяжелое материальное положение ответчика или его болезнь, может дать ему отсрочку исполнения решения на определенный период (обычно от 1 до 6 месяцев).
Взыскание убытков и неосновательного обогащения
Параллельно с иском о выселении или отдельным производством вы имеете право потребовать компенсацию.
Пока бывший хозяин жил в вашей квартире, он потреблял коммунальные услуги (скорее всего, не оплачивая их). Кроме того, вы были лишены возможности либо сами проживать в купленной квартире (и вынуждены были снимать другое жилье), либо сдавать ее в аренду. В соответствии со ст. 15 и ст. 1102 ГК РФ вы вправе взыскать с ответчика убытки (например, расходы на вашу аренду) или неосновательное обогащение в размере средней рыночной стоимости аренды аналогичной квартиры за весь период его незаконного проживания.
Исполнительное производство: работа судебных приставов
После того как суд вынесет решение в вашу пользу и оно вступит в законную силу (через 1 месяц, если не будет апелляции), вы получаете в суде исполнительный лист. Этот документ нужно отнести в районный отдел Федеральной службы судебных приставов (ФССП) по месту нахождения квартиры и написать заявление о возбуждении исполнительного производства.
Пристав дает должнику 5 дней на добровольное исполнение решения суда.
Если тот не съезжает, пристав назначает дату принудительного выселения. В назначенный день пристав приходит в квартиру вместе с участковым уполномоченным полиции и понятыми. Составляется акт о выселении и подробная опись имущества должника. Если бывший собственник отсутствует, квартира вскрывается специализированной службой. Вещи описываются и передаются на ответственное хранение (расходы за хранение, а также исполнительский сбор позже будут взысканы с должника). После этого вам официально передают ключи, и квартира считается полностью освобожденной.
Пошаговый план для нового собственника
Исходя из ситуации, действовать нужно методично и исключительно в рамках закона, чтобы не навредить самому себе.
Вот пошаговый план ваших действий:
- Прочтите еще раз договор купли-продажи. Найдите пункт, регулирующий сроки физического освобождения квартиры и снятия с регистрационного учета. Если дата там указана, и она уже прошла, вы имеете полное право переходить к активным действиям. Не принимайте устных отговорок продавца про «срыв встречной сделки» — его проблемы с другой недвижимостью юридически вас не касаются.
- Не применяйте физическую силу и не меняйте замки самостоятельно. Как бы ни было велико желание выставить наглого продавца на улицу, сдержитесь.
Самовольное проникновение, порча или перестановка его личных вещей дадут ему повод обратиться в полицию с заявлением на вас. Это затянет процесс и из законного собственника сделает вас правонарушителем.
- Начинайте бумажную работу прямо сегодня. Не ждите «еще пару месяцев», как он просит. Отправьте собственнику телеграмму с уведомлением о вручении или ценное письмо с описью вложения.
В тексте укажите требование освободить квартиру в течение, например, 7–10 дней. Этот шаг покажет, что вы настроены серьезно, а также обеспечит вас железными доказательствами для суда.
- Собирайте квитанции за коммунальные услуги. Если в квартире установлены счетчики на свет и воду, все, что нажжет бывший хозяин, ляжет на ваши плечи.
Оплачивайте счета, но сохраняйте чеки. Позже, в суде, вы сможете взыскать с него эти расходы, а также потребовать компенсацию за то, что он пользовался вашей недвижимостью бесплатно (по ставке средней коммерческой аренды в вашем городе).
- Готовьтесь к суду. Если после получения телеграммы продавец не начал паковать вещи, нанимайте специалиста в области жилищного права для подготовки искового заявления.
Обычно одного факта получения повестки в суд и понимания того, что в дальнейшем придется оплачивать судебные издержки и работу юриста истца, бывает достаточно, чтобы бывший собственник быстро нашел временное жилье и съехал.